2010年7月の運用成績は以下の通りとなりました。


※上記パフォーマンスは、「売買手数料・税引後配当・譲渡益税込み、資金追加時は数値を修正」という条件で算出しています。

・2005年1月からの累計


・個別銘柄ポートフォリオ


・今月の売買
なし

　今月はTOPIXに僅差で負け、JASDAQ Indexには僅差で勝利しました。売買は一切行わず、様子見の一ヶ月となりました。また、今月からコンスタントに家計の剰余金を証券口座に振り替えいく方針となり、多少キャッシュポジションが大きくなっています。なお、追加資金投入に合わせてパフォーマンスの数値を修正しています。

　個別銘柄の動きについては、以下のとおりです。

<3711>創通3Q決算
可もなく不可もなく。版権事業（ガンダム）がある限りそれほど問題はなさそうです。

<7543>良品計画1Q決算
昨年同期比減益。粗利率低下。

<2735>ワッツ3Q決算
昨年同期比増収増益。特に問題無し。

<3376>オンリー3Q決算
昨年同期比減収減益。どんくさい特損発生で通期業績見通し下方修正。何気に本業も不調でしかも無配転落。もう処分するか・・・。

<2411>ゲンダイエージェンシー1Q決算
昨年同期比減収減益。私にとってあまり縁起の良くないパチンコ銘柄なので、処分するか検討中。

<7511>キヤノン2Q決算
大幅増収増益。このままV字回復か？為替的には厳しそうな気がするけど。

<4298>プロトコーポレーション1Q決算
相変わらず増収増益を維持。業績的には問題なけど、株価は右肩上がりとはいかず。とりあえずホールド。

<9348>内外トランスライン2Q決算
大幅増収増益。通期業績見通し上方修正。しかし株価動かず。織り込み済みか。

<4327>日本エス・エイチ・エル3Q決算
増収増益。この配当利回りが続く限りホールド。

　ということで、今月は決算ラッシュだったのですが、短信をざっと見たのみで、相変わらずサボってます・・・。保有株の決算くらいちゃんとチェックすべきなのでしょうがイマイチやる気が起きません。もっと欲を出して高いパフォーマンスを狙いたいと思う一方で、特に大損してないならこのままでいいかという気持ちがせめぎ合っています。　

　表題の通り住宅ローンは悪なのかどうか、もっと言うと、住宅は賃貸派と持家派（住宅ローンを組んで購入）のどちらがいいいのかということについて、私なりの考えをまとめてみました。

　まずは賃貸と持家で考えられるメリット・デメリットから。

(a)賃貸
メリット
・収入が減少したら住み替えなどで住宅費のコストカットが可能
・固定資産税や修繕費などの維持コストが不要
デメリット
・万が一収入がなくなっても最低限の住居費は必要

(b)持家
メリット
・万が一の場合（死亡・病気など）住宅ローンの内容次第で住居費の負担減
デメリット
・収入が減少しても住宅ローンの負担を減らすのが難しい
・固定資産税や修繕費などの維持コストが必要

　ということで、簡単にメリット・デメリットを書き出してみると、経済合理的には賃貸のほうに分がありそうです。また、多くのマネー本でも住宅ローンを組んで家を買うのは避けるべきだと書かれています。ちなみに家を保有することによる精神的満足度などについては話がややこしくなるのでここでは触れません。

　私も経済合理性から考えると賃貸のほうが有利なのかなとは思うのですが、購入する不動産と住宅ローンに一定の条件が揃っており、なおかつ住宅ローンをうまく利用出来るだけのマネーリテラシーがあれば住宅ローンを組んで家を買うことが賃貸に比べて不利にはならないものと考えています。

　その一定の条件とは下記のようなものです。
・購入する不動産の流動性が高い
・好立地・高品質等、不動産としての資産価値が高い
・なおかつその資産価値が長く保たれる（可能性がある）
・借入金利が低い（借入金利が1%代など）

　これらの条件を満たしていれば、住居としての不動産の購入を考慮してもよいと考えます。あとは次のような考え方が身についていれば、そう簡単に家計が破綻することは無いはずです。

(1)不動産の時価評価額と借入残高をほぼ一致させるか、借入残高の方を少なくする
(2)不動産以外の資産（現金や有価証券等）をある程度保有している
(3)月々の借入金の返済を余裕を持って行えるキャッシュフローがある
(4)上記キャッシュフローがある程度安定している（給与・配当等で複数の収入があれば尚可）

　家計を一般企業の財務諸表と同じように考えると、購入する住宅（不動産）は資産の部の有形固定資産、住宅ローンは負債の部の長期借入金となります。よって、万が一収入（キャッシュフロー）が激減した場合は、有形固定資産の住居を売却し、負債である住宅ローンを返済することでバランスシートを一気に圧縮し、減ってしまった収入に合わせた住居に一時避難できれば家計は破綻しないはずです。

　これを行うためには購入する不動産に一定の流動性があること、時価評価額が借入残高と同等となっている必要があります。ちなみに、保有する不動産に一定の流動性があるということは、ある程度の時価評価が行われる優良物件と同義とも考えられます。また、不動産以外の資産をある程度保有（例えば2年間分の生活費相当）していれば、最悪無収入となってもある程度の期間は持ちこたえることが出来るはずです。

　また、住宅ローンにはもう一つオプション（もちろん費用はかかっていますが）があり、本当の最悪の事態（本人の死亡）が起こった場合は住宅ローン残高がゼロとなるので、住宅は残ったまま借入金はすべて消えてしまい、バランスシートが一気に改善します。このバランスシートは残された家族にとっては非常に有利な条件となるはずです。

　ここまで書いたように完全な物件を探して購入するのはなかなか難しいかもしれませんが、やりようによっては住宅ローンを抱えることはそれほどのリスクにはならないとも考えられます。もちろん想定外の事態が起こり、上記のように上手く行くとは限らないのですが、ある程度のマネーリテラシーがあるのであれば上手く住宅ローンを利用して満足のいく住宅を手に入れることも可能かと思います。

2010年6月の運用成績は以下の通りとなりました。


※上記パフォーマンスは、「売買手数料・税引後配当・譲渡益税込み、資金追加時は数値を修正」という条件で算出しています。

・2005年1月からの累計


・個別銘柄ポートフォリオ



・今月の売買
売り
なし

買い
<6750>エレコム新規買い（再）

　今月はTOPIXをアウトパフォームしたものの、Jasdaq Indexに惜敗。本当は配当金がたくさん入ってくる月なので、指数に勝って当たり前なんですけどJasdaqに負けてしまいました。キャッシュポジションは10％超を維持しています。理由は特にありません。なんとなくそんな気分なので少しキャッシュを残しています。

　個別銘柄の動きについては、<8917>ファースト住建の2Q決算及び上方修正、<2420>CHINTAIの2Q決算、<9384>内外トランスラインの2Q累積期間業績上方修正などがありました。特に問題ないので各銘柄継続保有です。また、今月再度買い付けた<6750>エレコムが買付から10数日で+30%と大きく跳ねてくれたのですが、利確するか迷っているうちに月末には含み益が半分以下になってしまいました。もともと売買タイミングを取るのが下手なのは分かっていますが、こういうのを取りっぱぐれると情けない気持ちになります。

　今月の買付でマイポートフォリオの保有銘柄数が15銘柄になりました。本来グレアム流のバリュー投資であれば、もっと分散すべき（例えば30銘柄以上など）なんでしょうが、そうするとPFのボラティリティが低くなり過ぎそうで楽しくないので、今の15銘柄くらいが上限かなと思っています。また、15銘柄もあれば充分な分散効果があり、大きくやられることも無いと思っています。

　今月で上半期が終わりました。年初来の運用成績ではTOPIX、Jasdaq Indexともにアウトパフォームしています。下半期もこの調子で推移してくれればと思います。